Prioriter riktige tiltak før foto og visning
Klargjøring av bolig for salg
En god klargjøring starter ikke med pynteputer. Først må dokumentasjon, kjente feil og nødvendige reparasjoner avklares. Deretter gjør du boligen ryddig, ren og enkel å forstå for kjøperne.
Kort fortalt
Gjør boligen trygg å vurdere og enkel å forstå
Kjøperne skal kunne se boligens planløsning og kvaliteter, men også få tydelig informasjon om tilstand, kostnader og kjente forhold.
Beslutningsmodell
Prioriter tiltak etter risiko og effekt
Kjent feil eller manglende informasjon
Avklar, dokumenter eller utbedre før markedsføring. Dette påvirker kjøperens risiko og tillit.
Små feil med stor synlighet
Løse håndtak, defekte lyskilder, dryppende kraner og skadde lister kan gi inntrykk av manglende vedlikehold.
Rydding, vask og lys
Relativt rimelige tiltak som gjør rommenes størrelse, funksjon og standard tydeligere.
Store kosmetiske prosjekter
Kostbar oppussing bør ha en tydelig målgruppe, realistisk tidsplan og sannsynlig økonomisk effekt.
Tiltakene bør ses i sammenheng med boligens forventede markedsverdi og plasseringen i den samlede salgsprosessen.
Før du bruker penger
Be megleren prioritere tiltakene
Kontakt megler før du starter større oppussing eller kjøper omfattende styling. En lokal megler kan vurdere hvilke forhold kjøperne i området reagerer på, og om et tiltak sannsynligvis påvirker salgbarhet, pris eller bare tidsbruk.
Sammenlign både råd, strategi og pris når du sammenligner eiendomsmeglere og vurderer hvordan du velger rett megler.
Før fotografering og annonsering
Finn frem dokumentasjonen tidlig
Dokumentasjon kan avklare hva som er gjort, hvem som utførte arbeidet og om tiltaket er søkt eller godkjent. Den kan også spare tid når megler, bygningssakkyndig og kjøpere stiller spørsmål.
Beskriv det du faktisk vet, og avklar usikkerhet med megler eller relevant fagperson.
Teknisk informasjon
Forbered boligen til tilstandsrapport
Den bygningssakkyndige må få tilgang til rom, installasjoner og konstruksjoner som skal undersøkes. Rydd derfor sluk, inspeksjonsluker, loft, kjeller, skap under vasker og områder rundt tekniske installasjoner.
Forskriften om tryggere bolighandel stiller krav til innholdet i tilstandsrapporter som skal ha virkning etter avhendingslova. Se Direktoratet for byggkvalitets veiledning til forskriften.
Les rapporten grundig når den er ferdig. Kontroller navn, areal, beskrivelser og opplysninger, og avklar mulige feil eller misforståelser før salgsoppgaven produseres.
Obligatorisk ved salg
Finn eller opprett energiattesten
Energimerking er obligatorisk når boliger selges eller leies ut. Finn ut om boligen allerede har en gyldig energiattest, eller registrer nødvendige opplysninger før markedsføringen ferdigstilles.
Kontroller om boligen eller bygningen allerede er energimerket.
Endringer i bolig eller tekniske løsninger kan påvirke opplysningene.
Energimerket skal inngå i informasjonen ved markedsføringen.
Du kan lese om ordningen og opprette energiattest hos Enova Energimerking.
Små tiltak først
Utbedre synlige feil og praktiske problemer
Små feil kan få kjøperen til å lure på om vedlikeholdet ellers også er forsømt. Prioriter tiltak som er raske å dokumentere, enkle å gjennomføre og tydelige i foto eller på visning.
Lys og elektrisk
Bytt defekte lyskilder og fest løse deksler. Fagarbeid skal utføres korrekt.
Beslag og håndtak
Stram løse håndtak, hengsler og skapdører som ikke lukker ordentlig.
Overflater
Reparer mindre sår, løse lister og tydelige merker der resultatet blir pent.
Vann og avløp
Avklar drypp, lukt, treg avrenning eller andre forhold med relevant fagperson.
Dører og vinduer
Sørg for at de åpner, lukker og låser normalt.
Uteareal
Fjern avfall, sikre løse elementer og gjør adkomsten ryddig.
Kostnad mot forventet effekt
Bør du pusse opp før salg?
Det riktige svaret avhenger av bolig, kjøpergruppe, tidsplan og dagens standard. En større oppussing kan gjøre boligen mer attraktiv, men kjøperne kan ha andre preferanser og du får ikke nødvendigvis kostnaden tilbake.
Små synlige feil, uferdige arbeider og slitte detaljer med enkel løsning.
Kan gi bedre helhet, men krever godt utført arbeid og riktig fargevalg.
Stor kostnad, lang tidsbruk og risiko for at kjøperen ville valgt annerledes.
Ta også hensyn til de øvrige kostnadene ved eiendomsmegler og boligsalg.
Gjør rommene forståelige
Rydding og nedskalering
Rydding skal gjøre planløsning, lys, oppbevaring og gulvareal tydelig. Målet er ikke at boligen skal være tom, men at kjøperen enkelt kan se rommets funksjon og bevege seg gjennom boligen.
Mer synlig enn dekor
Grundig rengjøring før foto og visning
Unngå sterk parfyme eller kunstig lukt. Frisk luft og ren bolig er bedre enn duft som kan oppfattes som et forsøk på å dekke over noe.
Presentasjon uten overdrivelse
Møblering og boligstyling
Styling skal hjelpe kjøperen å forstå rommene. Det kan være nok å ommøblere, redusere mengden inventar og bruke enkle tekstiler. Delstyling eller full styling bør vurderes ut fra boligens eksisterende uttrykk og målgruppe.
Rydd, flytt og supplér bare der det er nødvendig.
Aktuelt når boligen mangler møblering eller helhet i viktige rom.
Kan gjøre romstørrelse og funksjon lettere å forstå.
Møbler, tepper og dekor skal ikke plasseres for å dekke skader, fuktmerker, mangler eller andre forhold kjøperen trenger å kjenne til.
Dagen før fotografering
Forbered boligen til boligfoto
Tørkestativ, søppel, ladere, rengjøringsutstyr og personlige produkter.
Bytt defekte pærer og bruk enhetlig lys der det er mulig.
Trekk fra gardiner og fjern ting som blokkerer dagslyset.
Fjern dokumenter, fotografier og eiendeler som ikke bør publiseres.
Bod, balkong, entré og uteareal kan også inngå i bildeserien.
Bildene må gi et balansert og korrekt inntrykk av boligen.
Forbrukertilsynets boligveiledning understreker at bilder og illustrasjoner i markedsføringen må gi et balansert og representativt inntrykk. Se veiledningen for markedsføring av bolig.
Foto og annonse inngår i markedsføringen av boligen, der også målgruppe, pris og interessentoppfølging må henge sammen.
Førsteinntrykk og tilleggsarealer
Entré, balkong, hage og fellesareal
I leilighetsbygg bør du avklare med megler hvilke fellesarealer som kan fotograferes, og hvilke regler som gjelder for adkomst og visning.
Siste kontroll
Gjør boligen klar til visning
Kjøpere anbefales å lese salgsoppgave og tilstandsrapport nøye og undersøke boligen grundig på visning. Se Forbrukerrådets sjekkliste før boligkjøp.
Unngå feilprioritering
Dette bør du normalt ikke gjøre
Klargjøringen skal støtte en realistisk prisantydning og gi interesserte et godt grunnlag før budrunden.
Komplett kontroll før publisering
Sjekkliste for klargjøring av bolig
Forbrukerrådets sjekkliste for boligsalg omfatter blant annet klargjøring av bolig og eiendom, salgsoppgave, markedsføring, visning, budrunde, kontrakt og oppgjør. Se Forbrukerrådets sjekkliste for å selge bolig.
Prioriter før du bruker penger
Be flere meglere vurdere hva som faktisk bør gjøres
Sammenlign rådene om dokumentasjon, utbedringer, presentasjon, prisstrategi og samlet salgskostnad.
Vanlige spørsmål
Spørsmål om klargjøring før salg
Hva bør jeg gjøre først før boligen skal selges?
Start med dokumentasjon, kjente feil og tekniske forhold. Deretter prioriterer du nødvendige reparasjoner, rydding, grundig rengjøring og presentasjon før foto og visning.
Bør jeg pusse opp før salg?
Ikke nødvendigvis. Utbedre forhold som gir et dårlig helhetsinntrykk eller skaper usikkerhet, men unngå store prosjekter uten at forventet effekt er vurdert mot kostnad, tid og kjøpergruppe.
Er tilstandsrapport obligatorisk?
Det er ikke en generell plikt til å innhente tilstandsrapport ved salg av brukt bolig. En rapport som følger forskriften kan likevel gi kjøperen bedre informasjon og redusere usikkerhet og konfliktrisiko.
Må boligen energimerkes før salg?
Energimerking er obligatorisk ved salg og utleie av boliger. Energiattesten skal være tilgjengelig i forbindelse med markedsføringen.
Hvor mye bør jeg rydde før boligfoto?
Fjern personlige og overflødige gjenstander slik at rommets størrelse, funksjon, lys og oppbevaring blir tydelig. Boligen bør fortsatt fremstå naturlig og beboelig.
Hva er viktigst før visning?
Rengjøring, luft, lys, temperatur, ryddige overflater, fungerende belysning og enkel tilgang til alle rom og oppbevaringsområder er viktigere enn dekorative detaljer.
Kan jeg skjule skader med møbler eller styling?
Nei. Klargjøring og styling må ikke brukes til å skjule feil, skader eller andre vesentlige forhold. Kjøperen skal få korrekt og balansert informasjon.
Når bør jeg kontakte eiendomsmegler?
Kontakt megler før du starter større tiltak. En lokal megler kan hjelpe med å prioritere mellom dokumentasjon, reparasjoner, presentasjon og tiltak som trolig ikke gir tilstrekkelig effekt.