Kjøperopplysningene må være komplette, daterte og konsistente
Dokumenter ved salg av borettslagsleilighet
Et borettslagssalg bygger på opplysninger fra selgeren, styret, forretningsføreren, offentlige registre og bygningssakkyndig. Dokumentene må samles, leses og sammenholdes før salgsoppgaven publiseres – ikke bare legges i en vedleggsmappe.
Direkte svar
Megleren skal lese dokumentene – ikke bare bestille dem
Kjøperen skal før handel få opplysninger som kan ha betydning for avtalen. For borettslag innebærer dette blant annet kontroll av eierform, fellesgjeld, felleskostnader, økonomi, vedtekter, protokoller og vesentlige vedlikeholdsforhold.
Nye borettslag, store prosjekter, tvister, ulovlige ombygginger, konkursrisiko, tvangssalg eller uklare eierforhold kan kreve utvidet juridisk og teknisk kontroll.
Se hele salgsstrategien i hovedguiden om salg av borettslagsleilighet.
Opplysningene kommer fra flere – ansvaret forsvinner ikke
Hvem har ansvar for dokumentpakken?
Opplyser om boligen, arbeidene, feil, avtaler og kjente planer.
Sørger for skriftlig kjøperinformasjon før handel.
Gir opplysninger om drift, vedlikehold, vedtak og konflikter.
Fellesgjeld, felleskostnader, eierskap og administrative rutiner.
Eiendomsmeglingsloven krever at megleren sørger for at kjøperen før handel får opplysninger som kjøperen har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Se eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Megleren må følge opp spørsmål som oppstår når dokumentene leses, og kontrollere nye opplysninger frem til handel inngås.
Identifiser det som faktisk skal overføres
Dokumenter om andelen og hjemmelen
Feil identifikasjon kan forsinke kontrakt, oppgjør og registrering.
Reglene og fellesskapet følger boligen
Borettslagets grunnleggende dokumenter
Forkjøpsrett, godkjenning, utleie, vedlikehold og særlige plikter.
Støy, dyrehold, parkering, avfall og andre bomiljøregler.
Relevant ved nye lag, sammenslåing eller endret andelsstruktur.
Avklar hvem som leverer opplysninger og håndterer eierskiftet.
Begrensninger i eierskap, bruk, utleie eller ombygging kan påvirke målgruppen og må fremheves.
Borettslagets økonomi påvirker kjøperens løpende belastning
Regnskap, budsjett og fellesgjeld
Gjeld, likviditet, inntekter, kostnader og noter.
Drift, hendelser, vedlikehold og forventet utvikling.
Kontroller forbehold, presiseringer eller mangler.
Se etter kostnadsøkninger, nye lån og prosjektmidler.
Saldo, løpetid, avdragsfrihet og eventuell IN-ordning.
Skill drift, renter, avdrag og tilleggstjenester.
Finanstilsynet legger til grunn at megleren skal gjennomgå blant annet vedtekter, protokoller, budsjett, årsregnskap, årsberetning og revisjonsberetning. Veiledningen omtaler også kravene til fellesgjeld og fremtidige felleskostnader. Se rundskrivet om borettslagsboliger.
Se den særskilte guiden om fellesgjeld ved salg.
Vesentlige saker kan ligge utenfor regnskapet
Generalforsamlingsprotokoller og styreopplysninger
Lån, vedtektsendringer, vedlikehold, tvister og større avtaler.
Kan endre økonomi eller bruk før salget.
Utredninger, tilbud, skader, reklamasjoner eller konflikter.
Personvern og taushetsbehov må vurderes samtidig som kjøperen får vesentlig informasjon.
En gammel protokoll kan være formelt riktig, men likevel ufullstendig på salgsdatoen.
Vedtatt, utredet og foreslått må skilles
Vedlikeholdsplan, rehabilitering og nye lån
Opplys kostnadsramme, finansiering, fremdrift og forventet andelsbelastning.
Beskriv hva som er undersøkt, og hva som fortsatt er uavklart.
Fremtidig behov kan påvirke kjøperens vurdering selv om vedtak mangler.
Dokumenter forsikring, egenandel, ansvar og forventet løsning.
Et kjent behov, pågående utredning eller innhentede tilbud kan være vesentlig selv før finansieringen er vedtatt.
Selgeren kjenner boligen – bilagene gjør opplysningene kontrollerbare
Dokumenter fra selgeren
Opplys hva som er kjent, hva som er dokumentert, og hva selgeren ikke kan bekrefte.
Boligen og fellesdelene må dokumenteres i separate spor
Tilstandsrapport og tekniske bilag
Rom, bygningsdeler, avvik og kostnadsindikasjoner innenfor mandatet.
Tak, fasade, felles rør og andre fellesinstallasjoner dokumenteres gjennom lagets kilder.
Kontroller at attesten gjelder riktig bolig og er tilgjengelig ved markedsføring.
Relevante rapporter og erklæringer bør knyttes til konkrete arbeider.
Direktoratet for byggkvalitet opplyser at tilstandsrapport ikke er obligatorisk, men at selgeren uten rapport lettere kan komme i ansvar for mangler fordi kjøperen kjenner færre forhold. Se veiledningen om tryggere bolighandel.
Planlegg befaring og presentasjon med guiden til klargjøring av bolig.
Faktisk bruk må samsvare med godkjent bruk
Areal, tegninger og byggesak
Kontroller at annonse, salgsoppgave og rapport bruker samme målegrunnlag.
Sammenlign dagens rombruk med kommunens sist godkjente tegninger.
Bod brukt som soverom eller annen endring kan kreve avklaring.
Manglende dokument må beskrives med årstall, bakgrunn og tilgjengelig informasjon.
Ett samtykke erstatter ikke nødvendigvis det andre.
Kontroller bod, terrasse, parkeringsplass eller innredet areal.
Beskriv avviket klart dersom saken ikke kan avklares før salget.
Prosessdokumentene påvirker tidslinjen og endelig kjøper
Forkjøpsrett og godkjenning
Rettighetshavere, prioritet og ansiennitetsregler.
Dokumenter datoer, frister og administrator.
Opplys aktuelle gebyrer og betalingsansvar.
Vedtektsbestemte eierbegrensninger og søknadsrutine.
Bruk guiden om forkjøpsrett ved salg til å kontrollere prosessen og fristene.
Relevant kjøperinformasjon uten unødvendig eksponering
Personvern i dokumentpakken
Del bare det som er nødvendig for kontroll og handel.
Klager, helse, økonomi eller private forhold må behandles varsomt.
Megleren kan beskrive saken og legge relevant utdrag ved.
Bruk tilgangsstyrt kanal når dokumentet ikke bør publiseres åpent.
Opplys saken saklig og anonymisert dersom identiteten til andre ikke er nødvendig.
Motstrid skal løses eller synliggjøres
Når dokumentene ikke samsvarer
Noter dokument, dato, opplysning og hva som avviker.
Be styret, forretningsføreren, kommunen eller fagpersonen avklare skriftlig.
Pris, totalpris, felleskostnader eller tidslinje må korrigeres.
Kjøperen må forstå hva som ikke er endelig avklart.
Vurder både dokumentdatoen og hvilken periode eller situasjon opplysningen faktisk gjelder.
Riktig kjøper og riktig andel må registreres
Dokumenter ved kontrakt, oppgjør og overføring
Kartverkets veiledning beskriver blant annet opplysninger om borettslaget, andelen, kjøpesummen, selgeren, kjøperen, eierbrøken og underskriftene i skjemaet for hjemmelsoverføring.
Se hele kontrakts- og oppgjørsløpet i slik foregår et boligsalg.
Fra bestilling til arkivert oppgjør
Dokumentløpet i 10 steg
Hjemmel, eierbrøk, andelsnummer, heftelser og bruksretter.
Vedtekter, økonomi, protokoller, gjeld og kostnader.
Oppussing, skader, samtykker, avtaler og løsøre.
Tilstand, areal, energi og nødvendige fagkontroller.
Merk hva som må oppdateres før budaksept.
Innhent skriftlige svar fra riktig primærkilde.
Fremhev vesentlige forhold, risiko og fremtidige kostnader.
Kontroller nye vedtak, gjeld, kostnader og andre endringer.
Dokumenter hva kjøperen har mottatt og lest.
Behold relevant dokumentasjon etter salget.
Interaktiv kvalitetssjekk
Er dokumentpakken klar for annonsering?
Kryss av det som er innhentet og kontrollert. Poengsummen er et arbeidsverktøy og ikke en juridisk godkjenning. Ingen data lagres.
Ikke klart for annonsering
Start med andelsdata, økonomidokumenter og vedtekter.Sammenlign dokumentarbeid, prisstrategi og totalhonorar
Finn megler for borettslagsleiligheten
Be om et konkret opplegg for innhenting, kontroll, oppdatering og presentasjon av dokumentene før oppdragsavtalen signeres.
Velg etter kvaliteten på undersøkelsen
Sammenlign meglerne på samme dokumentkrav
Bruk guidene til å sammenligne eiendomsmeglere, velge riktig megler og kontrollere meglerkostnadene.
Finanstilsynet beskriver meglerens undersøkelses-, opplysnings- og oppgjørsansvar i forbrukerinformasjonen om eiendomsmegling.
Forbrukerrådet fremhever blant annet vedtekter, fellesgjeld, forkjøpsrett og andre borettslagsopplysninger i sjekklisten for boligsalg.
Fastsett prisantydningen med en oppdatert verdivurdering.
Vanlige spørsmål
Dokumenter ved salg av borettslagsleilighet
Hvilke dokumenter trenger megleren ved salg av borettslagsleilighet?
Megleren trenger blant annet andelsopplysninger, grunnboksdata, vedtekter, husordensregler, årsregnskap, budsjett, årsberetning, revisjonsberetning, generalforsamlingsprotokoller, gjelds- og kostnadsopplysninger, styreopplysninger og dokumentasjon fra selgeren.
Må hele styreprotokollen legges ved salgsoppgaven?
Ikke nødvendigvis. Megleren må innhente og vurdere relevante opplysninger. Personopplysninger og interne forhold uten betydning for handelen bør ikke deles ukritisk. Vesentlige forhold må beskrives tydelig og kunne dokumenteres.
Hvor ferske må borettslagsopplysningene være?
Det finnes ikke én felles utløpsfrist for alle dokumentene. Opplysningene må være korrekte når handelen inngås. Megleren bør derfor datere kildene og oppdatere gjeld, felleskostnader, vedtak og andre forhold som kan ha endret seg.
Hva må selgeren dokumentere om oppussing?
Relevante bilag kan være fakturaer, samsvarserklæringer, våtromsdokumentasjon, styresamtykke, kommunale tillatelser, tegninger, garantier og bilder. Dokumentasjonen må vise hva som er gjort, når og av hvem.
Er tilstandsrapport obligatorisk?
Nei. Selgeren har ikke plikt til å innhente tilstandsrapport, men uten rapport vil kjøperen kjenne færre forhold ved boligen, og selgeren kan lettere komme i ansvar for mangler.
Hva hvis regnskapet og styreopplysningene sier forskjellige ting?
Motstridende opplysninger må undersøkes før salgsoppgaven ferdigstilles. Megleren bør innhente en skriftlig avklaring fra styret eller forretningsføreren og opplyse om eventuell gjenværende usikkerhet.
Må planlagt rehabilitering opplyses selv om prisen ikke er bestemt?
Ja, dersom prosjektet eller risikoen kan få betydning for handelen. Opplys hva som er vedtatt, utredet eller bare diskutert, og skill tydelig mellom bekreftede tall og foreløpige estimater.
Hvilke dokumenter brukes ved selve overføringen?
Overføringen krever korrekt hjemmelsoverføringsdokument for borettslagsandelen. Dokumentet angir blant annet borettslag, andelsnummer, kjøpesum, selger, kjøper, eierbrøk og nødvendige underskrifter.
Kan personopplysninger i dokumentpakken deles med alle interessenter?
Nei. Kjøperen skal få relevante opplysninger, men fødselsnummer, helseopplysninger, private kontaktopplysninger og informasjon om andre beboere bør begrenses, maskeres eller deles i kontrollert kanal.