Kjøpesummen frigjøres først når rettigheter og trekk er kontrollert
Oppgjør ved salg av borettslagsleilighet
Oppgjøret kobler kjøpesummen, grunnboken, bankene og kjøpekontrakten. Før selgeren får nettooppgjøret, må megleren kontrollere at kjøperen har betalt, at hjemmelsoverføringen gir rettsvern, at selgers pant kan slettes, og at alle avregninger er dokumentert.
Direkte svar
Selgeren får kjøpesummen etter at kjøperens rettsvern er sikret
Hovedregelen er at megleren ikke disponerer kjøpesummen på vegne av selgeren før kjøperen har fått rettsvern. Deretter innfris selgers lån, avtalte kostnader og tilbakehold trekkes, og nettooppgjøret utbetales.
Tvist, konkurs, utlegg, dødsbo, fullmakt, utenlandsk finansiering, manglende rettsvern eller avvik fra ordinær overtakelse kan kreve særskilt juridisk og bankfaglig behandling.
Se hele salgsløpet i hovedguiden om salg av borettslagsleilighet.
Den økonomiske og rettslige gjennomføringen av handelen
Hva inngår i boligoppgjøret?
Kjøpers egenkapital og lån samles på klientkonto før utbetaling.
Kjøperen registreres som eier av riktig borettslagsandel.
Kjøpers bank sikres, mens selgers pant innfris og slettes.
Felleskostnader, gebyrer, honorar og eventuelt tilbakehold beregnes.
Finanstilsynet beskriver et normalt salgsoppdrag som blant annet opprettelse av kjøpekontrakt og gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, med hjemmel til kjøperen, sletting av selgers heftelser og registrering av kjøpers lån. Se forbrukerinformasjonen om eiendomsmegling.
Kjøpesummen holdes adskilt fra meglerforetakets midler
Klientkonto og instruksjonsrett
Foretaket skal holde klientmidler adskilt fra egne og andres midler.
Megleren følger kjøpekontrakten, loven og gyldige skriftlige instrukser.
Innbetalinger, renter, trekk og utbetalinger skal kunne etterprøves.
Oppgjørsrutiner og klientmiddelbehandling er en sentral del av megleransvaret.
Eiendomsmeglingsloven krever at klientmidler holdes adskilt fra foretakets egne midler. Se lovens kapittel om klientmidler.
Kontonummer og utbetalingsinstrukser bør bekreftes gjennom avtalt kanal for å redusere risikoen for faktura- og betalingssvindel.
Samle bankoppgaver, grunnboksdata og avregningsgrunnlag med dokumentguiden for borettslagssalg.
Hele forfallsbeløpet må være disponibelt
Kjøpesum, egenkapital og bankoppgjør
Betales innen kontraktens frist og med korrekt KID eller referanse.
Banken krever normalt kontrollert dokumentrekke og avtalt prioritet.
Tinglysingsgebyr, renter eller andre avtalte kjøperposter kan komme i tillegg.
Praktisk betalingsfrist settes slik at megleren kan kontrollere innbetalingen.
Megleren må kontrollere at beløpet faktisk er godskrevet klientkontoen og kan brukes i oppgjøret.
Oppgjøret må gjennomføres for riktig person
Forkjøpsrett og kjøpergodkjenning først
Avklar forkjøpsretten og kjøpergodkjenningen før oppgjørsdokumentene låses.
Kjøperens registrerte rett kommer før selgers utbetaling
Rettsvern som vilkår for frigivelse
Overføringen gjelder riktig organisasjonsnummer, andelsnummer og eierbrøk.
Hjemmel og pantedokument sendes i kontrollert rekkefølge.
Selgers pant og øvrige pengeheftelser skal slettes eller sikres slettet.
Først når lovens og kontraktens vilkår er oppfylt.
Eiendomsmeglingsloven § 6-9 har som hovedregel at kjøperen skal ha fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Se bestemmelsen om oppgjøret.
Se dokumentkravene i guiden om tinglysing av borettslagsandelen.
Restgjeld trekkes før selgerens nettooppgjør
Innfrielse og sletting av selgers pant
Grunnboken kontrolleres for bankpant, utlegg og eldre noterte pant.
Restgjeld, renter, omkostninger og gyldighetsdato bekreftes skriftlig.
Oppgjørsmidler brukes til å innfri krav som skal bort fra andelen.
Panthaveren sender slettemelding eller innestår for sletting.
Finanstilsynets rundskriv beskriver at megleren normalt må innhente skriftlig restsaldo og sikre sletting, blant annet gjennom inneståelseserklæring fra godkjent finansinstitusjon. Se rundskrivet om kontrakt og oppgjør.
Kartverket beskriver hvordan panthaveren kan slette pantedokumentet fra grunnboken.
Selgerens ordinære bank kan ikke slette et krav som tilhører en annen panthaver.
Låneutbetalingen følger bankens sikkerhetsvilkår
Kjøperens bank og pantedokument
Banken angir lånebeløp, pantebeløp, prioritet og dokumentkrav.
Organisasjonsnummer, andelsnummer og eierbrøk må samsvare.
Banken skal få den avtalte sikkerheten når kjøpesummen frigjøres.
Nytt kjøpernavn, brøk, overtakelsesdato eller pris kan kreve ny bankbekreftelse.
Finansieringsbeviset gjelder kjøperens ramme. Selve oppgjøret krever bankens konkrete utbetalingsinstruks.
Nøkler, risiko og oppgjør har ulike kontrollpunkter
Overtakelse og overtakelsesprotokoll
Skjæringsdato for bruk, risiko og flere løpende avregninger.
Partene dokumenterer hva som skjer på overtakelsen.
Tilbakehold eller annen oppfølging må ha klart grunnlag.
Rettsvern, pant og øvrige oppgjørsvilkår må også være oppfylt.
Megleren må følge den samlede oppgjørsinstruksen og kontrollere registreringen og bankdokumentene.
Løpende poster fordeles etter kontraktens skjæringsdato
Felleskostnader og andre avregninger
Den som har betalt hele måneden, krediteres for den andre partens andel.
Avklar om beløpet inngår i felleskostnaden eller faktureres separat.
Noter målerstand og hvem som mottar senere avregning.
Ubetalte krav før overtakelsen må håndteres på selgers side.
Se den detaljerte guiden om felleskostnader ved salg.
En oppgjørspost bør kunne kontrolleres uten å gjette om den gjelder før eller etter overtakelsen.
Fra brutto kjøpesum til selgers netto
Vanlige trekk i selgeroppgjøret
Kontroller eierskiftegebyret og meglerkostnadene som separate poster.
Et konkret beløp med konkret frigivelsesvilkår
Tilbakehold av kjøpesummen
Kjøperens rett og partenes instruks må vurderes konkret.
Tilbakeholdet bør knyttes til det aktuelle forholdet.
Megleren trenger en klar skriftlig ordning ved uenighet.
Beløpet frigjøres etter avtale, dom eller annet gyldig grunnlag.
Oppgjørsforetaket forvalter beløpet etter rettsgrunnlaget og partenes gyldige instrukser.
Partene skal kunne følge pengestrømmen
Renter og oppgjørsoppstilling
Kjøpesum, renter og eventuelle tillegg vises på riktig klient.
Bankinnfrielse, gebyrer, honorar og nettooppgjør spesifiseres.
Opptjente klientkontorenter håndteres etter beløpsgrense og gjeldende regler.
Kjøperen og selgeren skal kunne kontrollere transaksjonene og datoene.
Finanstilsynet opplyser at selgeren mottar kjøpesummen etter fradrag for heftelser og eventuelt avtalt tilbakehold, og at begge parter får oppgjørsoppstilling med transaksjoner og datoer.
Finn dokumentet som faktisk blokkerer utbetalingen
Vanlige årsaker til forsinket oppgjør
Megleren bør kunne opplyse hvilket vilkår som mangler, hvem som må handle, og hva som er neste kontrollpunkt.
Fra kjøpekontrakt til nettooppgjør
Oppgjørsprosessen i 10 steg
Pris, overtakelse, oppgjørsvilkår og avregninger beskrives.
Forkjøpsrett, godkjenning, eierbrøk og finansiering samordnes.
Hjemmel, pant, utlegg og urådigheter identifiseres.
Kjøpers utbetalingsvilkår og selgers innfrielsesoppgaver kontrolleres.
Egenkapital, lån og øvrige kjøperbeløp står på klientkonto.
Nøkler, målerstander og eventuelle merknader protokollføres.
Kjøperen får rettsvern og banken avtalt prioritet.
Restgjeld betales og sletting følges opp.
Honorar, gebyrer, felleskostnader og tilbakehold kontrolleres.
Nettooppgjøret overføres, og partene får full transaksjonsoversikt.
Se hele tidslinjen i slik foregår et boligsalg.
Forenklet nettooversikt
Beregn selgerens estimerte nettooppgjør
Kalkulatoren viser om kjøpesummen er dekket og trekker oppgitte kostnader, lån og tilbakehold fra brutto kjøpesum. Den erstatter ikke meglerens oppgjørsoppstilling. Ingen data lagres.
Manglende kjøpesum0 kr
Samlede trekk2 948 000 kr
Tilbakeholdt beløp0 kr
Brutto kjøpesum5 000 000 kr
Kjøpesummen er dekket. Rettsvern, pant og øvrige oppgjørsvilkår må fortsatt kontrolleres.
Et negativt nettoresultat betyr at oppgitte trekk og kreditter overstiger kjøpesummen. Da må finansiering eller krav avklares før oppgjøret.Interaktiv kvalitetssjekk
Er oppgjøret klart for utbetaling?
Kryss av det som er dokumentert. Poengsummen er et arbeidsverktøy og ikke en juridisk frigivelse av klientmidler.
Ikke klart for utbetaling
Start med kjøpesummen, rettsvernet og bankdokumentene.Sammenlign oppgjørsrutiner, kostnader og totalhonorar
Finn megler for borettslagsleiligheten
Be om et konkret opplegg for klientkonto, bankkontakt, tinglysing, sletting, avregninger og sluttoppgjør før oppdragsavtalen signeres.
Velg megleren som forklarer både brutto og netto
Sammenlign tilbudene på samme grunnlag
Bruk guidene til å sammenligne eiendomsmeglere og velge riktig megler.
Fastsett prisstrategien med en oppdatert verdivurdering, og kontroller samtidig fellesgjelden.
Kartverket opplyser at borettslagsandeler registreres i grunnboken, med hjemmel, pant og andre heftelser. Se Kartverkets oversikt over borettslag.
Overføringsdokumentet må bruke korrekt organisasjonsnummer, andelsnummer, kjøper og eierbrøk. Se veiledningen til hjemmelsoverføringen.
Vanlige spørsmål
Oppgjør ved salg av borettslagsleilighet
Når får selgeren pengene etter salg av borettslagsleilighet?
Selgeren får normalt nettooppgjøret når kjøpesummen er mottatt, kjøperen har fått rettsvern, kjøperens bank har avtalt sikkerhet, selgerens heftelser kan slettes og avtalte tilbakehold eller avregninger er håndtert.
Hva betyr det at kjøpesummen står på klientkonto?
Kjøpesummen holdes adskilt fra meglerforetakets egne midler. Pengene kan bare disponeres etter avtalen og reglene for et sikkert oppgjør.
Må hjemmelen tinglyses før selgeren får oppgjøret?
Hovedregelen er at kjøperen skal ha fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Unntak krever særskilt grunnlag og sikker håndtering.
Hva trekkes fra kjøpesummen før utbetaling?
Vanlige trekk er innfrielse av selgers lån, meglerhonorar, avtalte utlegg, eierskiftegebyr, restanser, avregninger, eventuelt tilbakehold og andre dokumenterte krav som skal dekkes gjennom oppgjøret.
Hva skjer med selgerens boliglån?
Megleren innhenter innfrielsesoppgave fra banken, betaler restgjeld og følger opp at pantet slettes eller frafalles i borettslagsandelen.
Hva er et tilbakehold i kjøpesummen?
Tilbakehold er et beløp som ikke utbetales til selgeren mens et konkret krav eller en avtalt mangel avklares. Grunnlag, beløp, frigivelsesvilkår og hvem som kan instruere megleren bør være skriftlig.
Hvordan avregnes felleskostnader i overtakelsesmåneden?
Løpende felleskostnader fordeles normalt etter kjøpekontraktens skjæringsdato. Megleren viser beregningen som kredit eller trekk i oppgjørsoppstillingen.
Får kjøper og selger en oppgjørsoppstilling?
Ja. Etter oppgjøret skal partene få en oppstilling som viser transaksjonene på klientkonto, datoene og hvordan kjøpesummen er fordelt.
Hvorfor kan oppgjøret bli forsinket?
Vanlige årsaker er manglende kjøpesum, feil i hjemmelsoverføringen, uavklart kjøper, manglende bankdokumenter, gamle heftelser, manglende samtykke, restanser eller tvist om tilbakehold.