Samme dato, samme grunnlag, samme formål
Verdivurdering ved samlivsbrudd
Boligens verdi kan avgjøre både utkjøpsbeløpet og om et markedssalg er det beste alternativet. En brukbar vurdering må derfor angi formål, verdsettelsesdato, boliggrunnlag, sammenlignbare salg og usikkerheten i anslaget.
Direkte svar
Bruk en dokumentert markedsverdi på en avtalt dato
Ved utkjøp bør partene bestille én eller flere uavhengige vurderinger med samme mandat. Ved ordinært salg blir den faktiske markedsprisen først kjent gjennom salgsprosessen.
Eierandel, felleseie, særeie, skjevdeling, gjeld, private innskudd og bruksvederlag må vurderes separat.
Samme bolig kan trenge flere verdianslag
Avklar hva verdien skal brukes til
Megleren vurderer forventet respons, konkurrerende objekter og mulig salgsintervall.
Verdien brukes som del av beregningen når én overtar den andres eierandel.
Banken kan bruke egen kontroll eller kreve en bestemt type dokumentasjon.
Ved uenighet kan skiftetakst og omsetningsverdi bli relevant.
Samboere må i større grad bygge oppgjøret på eierskap og avtale.
En tidligere utkjøpsverdi er ikke automatisk riktig salgsverdi senere.
Se hovedguiden om å selge bolig ved skilsmisse og guiden til å kjøpe ut ektefelle av boligen.
Ikke bland sammen ulike pristall
Markedsverdi, e-takst, prisantydning og salgspris
Et faglig anslag basert på boligen og markedet på vurderingsdatoen.
Bygger på befaring, opplysninger, dokumentasjon, omsetningstall og markedsskjønn.
Fastsettes som del av salgsstrategien og er ikke nødvendigvis identisk med e-taksten.
Oppstår først når en kjøper og selger inngår en bindende avtale.
Brukes i bestemte skiftesituasjoner og skal normalt svare til omsetningsverdi.
Skal ikke uten videre brukes som boligens markedsverdi i samlivsoppgjøret.
Finanstilsynet beskriver e-takst som en bransjestandard basert på befaring, dokumentasjon, omsetningstall og meglers skjønn. Se ordlisten for eiendomsmegling.
Den generelle verdiforklaringen finnes i hva boligen din er verdt.
Et verdianslag uten dato er ufullstendig
Avtal verdsettelsesdatoen før befaringen
Brukes når beslutningen og oppgjøret skjer nå.
Krever dokumentasjon av marked og boligtilstand på den aktuelle datoen.
Partene må avtale hvordan markedsendringer og tiltak skal håndteres.
Et salg flere måneder senere kan avvike fra den opprinnelige vurderingen.
Dokumenter hva som er gjort, hvem som betalte og hvilken tilstand boligen hadde på hver vurderingsdato.
Riktig fagperson til riktig oppdrag
Hvem bør fastsette verdien?
Relevant når boligen kan selges eller når partene trenger lokal markedskompetanse.
Aktuelt når tilstand, skade eller utviklingsmulighet er en sentral verdidriver.
Aktuelt i de situasjonene ekteskapsloven og skiftereglene åpner for det.
Kontroller at megleren er godkjent. Finanstilsynet beskriver de lovbeskyttede titlene og virksomhetsregisteret i forbrukerinformasjonen om eiendomsmegling.
Bruk også guidene til å sammenligne eiendomsmeglere og velge riktig megler.
Boligens faktiske egenskaper og markedet
Dette påvirker verdivurderingen
Gate, utsikt, sol, støy, transport, skole og lokal etterspørsel.
Rom, etasje, uteareal, bod, parkering og tilgjengelighet.
Rapporter, dokumenterte arbeider og forventede kostnader.
Boligselskapets økonomi, vedtekter og planlagte tiltak.
Servitutter, utleie, forkjøpsrett, regulering og bruksendringer.
Aktuelle salg og boliger som tilbys samtidig.
En takstpersons oppdrag kan ha ulikt innhold. Forbrukerrådet understreker at verdi- og lånetakst sier mindre om teknisk tilstand enn en tilstandsrapport. Se informasjonen om takstmann og eiendomsmegler.
Sammenlign premissene før beløpene
Når bør dere hente flere verdivurderinger?
Når begge har tillit til megleren og boligen snart skal testes i markedet.
Når verdien direkte bestemmer en privat utbetaling og markedet ikke skal testes.
Forbrukerrådet anbefaler å undersøke referanser og hente tilbud fra flere meglere. Se sjekklisten før meglervalg.
Interaktiv avviksanalyse
Sammenlign tre verdianslag
Verktøyet viser laveste verdi, høyeste verdi, spenn og median. Medianen er kun et nøytralt sammenligningstall – ikke en automatisk juridisk eller markedsmessig fasit.
Moderat avvik. Sammenlign salg, tilstand og justeringer før verdien avtales.
Bruk samme verdsettelsesdato og skriftlige mandat i alle vurderingene.Et omstridt fradrag ved privat overtakelse
Skal forventede salgskostnader trekkes fra?
Ved markedssalg oppstår meglerhonorar, markedsføring, rapporter og oppgjør faktisk. Ved utkjøp unngås ofte flere av disse kostnadene. Derfor skal et hypotetisk fradrag ikke brukes automatisk.
Nettoen blir salgssum minus lån og dokumenterte salgskostnader.
Partene kan avtale en justering, men den er ikke en automatisk del av markedsverdien.
Sammenlign netto ved salg med finansieringsbehov og kostnader ved utkjøp.
Bruk kostnadsoversikten i hva en eiendomsmegler koster.
Fra faglig avvik til rettslig verdsettelse
Slik håndteres uenighet om boligverdien
Areal, eierform, fellesgjeld, tilstand og vurderingsdato.
Be om sammenlignbare salg og forklaring på alle justeringer.
Bestill en ny vurdering som begge har godkjent på forhånd.
Gjennomsnitt, median eller en tredje vurdering må være uttrykkelig avtalt.
Skille verdikonflikten fra særeie, skjevdeling og øvrige krav.
Ved ektefelleskifte kan rettslig verdsettelse bli nødvendig.
Ekteskapsloven § 69 sier at verdien ved uenighet fastsettes ved skiftetakst, og at taksten skal svare til omsetningsverdien når ikke annet er særskilt bestemt. Se ekteskapsloven.
Domstolene beskriver offentlig skifte og verdsettelse i veiledningen om skifte ved samlivsbrudd.
Ved stort avvik bør årsaken undersøkes før partene velger et tall eller en beregningsmetode.
Et etterprøvbart verdiarkiv
Dette bør lagres sammen med vurderingen
Utkjøp, salg, bank eller rettslig oppgjør.
Datoen markedsverdi og tilstand skal knyttes til.
Adresse, areal, eierform, andel, fellesgjeld og rettigheter.
Dokumentasjon av boligens faktiske stand på datoen.
Adresse, dato, størrelse, pris og relevans.
Hvordan beliggenhet, standard og marked er vurdert.
Sluttanslag og beskrivelse av usikkerheten.
Hvordan vurderingene skal brukes i utkjøpet eller salget.
E-post, mandat, notater, bilder og sammenlignbare salg kan være avgjørende dersom verdien senere bestrides.
Før verdien legges inn i avtalen
Sjekkliste for partene
Ved et markedssalg går prosessen videre til boligsalgsprosessen, markedsføringen og budrunden. En Oslo-spesifikk meglerkontroll finnes i guiden til beste eiendomsmegler i Oslo.
Få samme faktagrunnlag fra flere meglere
Sammenlign skriftlige verdivurderinger
Be om samme dato, samme boligopplysninger og en tydelig begrunnelse for verdiintervallet.
Vanlige spørsmål
Spørsmål om verdivurdering ved samlivsbrudd
Hvilken verdi skal brukes ved samlivsbrudd?
Det avhenger av formålet og avtalen. Ved ordinært salg brukes dagens markedsverdi og det faktiske salgsresultatet. Ved utkjøp bør partene avtale en verdsettelsesdato og bruke en uavhengig, dokumentert markedsverdi. Ved uenighet mellom ektefeller kan skiftetakst bli relevant.
Er e-takst det samme som markedsverdi?
E-takst er en bransjestandard for meglers verdivurdering basert på befaring, opplysninger, dokumentasjon, omsetningstall og meglerens markedsskjønn. Den uttrykker et anslag på markedsverdi, men er ikke en garanti for endelig salgspris.
Bør begge bestille hver sin verdivurdering?
Det kan være fornuftig ved utkjøp eller manglende tillit. Begge vurderingene bør bruke samme dato, samme boligopplysninger og samme formål. Ellers kan forskjellene skyldes ulike forutsetninger i stedet for reell faglig uenighet.
Kan vi bruke gjennomsnittet av to vurderinger?
Ja, dersom partene avtaler det. Et gjennomsnitt er ikke en automatisk lovregel. Store avvik bør undersøkes før en beregningsmetode velges.
Hva skjer hvis vi ikke blir enige om verdien?
Kontroller først dato, areal, tilstand, eierform og sammenlignbare salg. Innhent deretter en tredje vurdering eller særskilt takst. Ved ektefelleskifte kan verdien etter begjæring fastsettes ved skiftetakst.
Skal forventede meglerkostnader trekkes fra ved utkjøp?
Ikke automatisk. Ved utkjøp skjer det ikke nødvendigvis et markedssalg. Partene må avtale om hypotetiske salgskostnader skal påvirke utkjøpsbeløpet, eller få vurdert om det finnes annet rettslig grunnlag.
Påvirker oppussing verdsettelsen?
Ja. Verdien må knyttes til boligens tilstand på den avtalte datoen. Tiltak før eller etter vurderingen må dokumenteres, og kostnaden ved et tiltak er ikke nødvendigvis lik verdiøkningen.
Hvor lenge kan en verdivurdering brukes?
Det finnes ingen universell gyldighetsperiode. Marked, rente, konkurranse og boligtilstand kan endre seg. Be om oppdatert vurdering når beslutningen skjer vesentlig senere enn befaringen.