Hvem selger, og hvilken inngangsverdi gjelder?
Skatt ved salg av dødsbo
Skatten avgjøres ikke bare av salgssummen. Først må dere avklare om dødsboet eller arvingen selger, om avdøde kunne solgt boligen skattefritt, og hvilken skattemessig inngangsverdi som kan dokumenteres.
Direkte svar
Salg fra dødsboet er ikke skattefritt
Når dødsboet selv selger boligen, er gevinst skattepliktig og tap fradragsberettiget. Hvor stor gevinsten blir, avhenger særlig av inngangsverdien.
Delvis utleie, tomteareal, gårdsbruk, utenlandsforhold, uskifte, næring, flere boenheter og manglende dokumentasjon kan endre beregningen. Bruk regnskapsfører, skatterådgiver eller Skatteetaten ved usikkerhet.
Arv og senere salg er to forskjellige spørsmål
Det er ingen arveavgift – men salget kan utløse skatt
Arveavgiften ble fjernet for arv etter dødsfall fra og med 2014. Det betyr at arvingene ikke betaler arveavgift bare fordi boligen arves. Ved et senere salg må gevinst eller tap likevel beregnes etter reglene for eiendom.
Selve mottaket av arven utløser ikke den tidligere arveavgiften.
Salgssum, inngangsverdi, kostnader og fritaksvilkår må vurderes.
Verdi ved dødsfall og historiske kostnader må kunne sannsynliggjøres.
Skatteetaten beskriver både kontinuitetsprinsippet og unntaket for bolig som avdøde kunne ha solgt skattefritt. Se veiledningen om arv og inngangsverdi.
Før kontrakten inngås
Avklar om dødsboet eller arvingen skal være selger
Boligen selges før den fordeles eller overføres til arvingene. Gevinst eller tap rapporteres hos avdøde eller dødsboet.
Arvingen blir selger og må vurdere egen skatteplikt, egen eier- og botid og den inngangsverdien som ble overtatt ved arven.
Overføring før salg kan påvirke tinglysing, skatt, finansiering, fordeling og ansvar. Vurder hele arveoppgjøret og boligsalget før rekkefølgen bestemmes.
Salg før boligen fordeles
Når dødsboet selger
Skatteetaten opplyser at gevinst alltid er skattepliktig og tap alltid gir rett til fradrag når dødsboet selv selger. Resultatet skal ikke føres i arvingenes personlige skattemeldinger for salgsåret.
Megler, kontrakt og oppgjør må bruke riktig selger og representant.
Utgangsverdi minus skattemessig inngangsverdi.
Skiftefullmektig eller ansvarlig sørger for korrekt innrapportering.
Se Skatteetatens samlede veiledning om skatt ved salg av bolig og eiendom.
Salg etter overføring
Når arvingen selger
Dersom boligen først overføres til én eller flere arvinger, er det arvingenes salg. Gevinsten kan være skattepliktig eller skattefri avhengig av om den enkelte selger oppfyller vilkårene for fritak.
Eier- og botidsvilkårene må vurderes på salgstidspunktet.
Fritak krever at alle lovens vilkår faktisk er oppfylt før salget.
Eierandel, inngangsverdi og skatteplikt kan måtte fordeles.
At avdøde kunne ha solgt skattefritt, påvirker inngangsverdien, men gjør ikke automatisk arvingenes senere salg skattefritt.
Den viktigste beregningsposten
Kontinuitet eller markedsverdi ved dødsfallet
Arving eller dødsbo viderefører avdødes historiske inngangsverdi, anskaffelseskostnader, påkostninger og øvrige skatteposisjoner knyttet til boligen.
Dersom avdøde kunne ha solgt boligen skattefritt da dødsfallet skjedde, settes inngangsverdien normalt til dokumentert markedsverdi på dette tidspunktet.
Salgspris flere måneder senere er ikke automatisk identisk med markedsverdien på dødsfallstidspunktet. Se guiden om verdivurdering av dødsbo.
Kunne avdøde ha solgt skattefritt?
Eier- og botid vurderes på dødsfallstidspunktet
For en ordinær bolig er utgangspunktet at eieren må ha eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de to siste årene før salget. Ved vurderingen av inngangsverdi etter dødsfall brukes et tenkt salg på dødsfallstidspunktet.
Kontroller når avdøde ervervet boligen og eventuelle eierandeler.
Faktisk bruk som egen bolig må kunne dokumenteres eller sannsynliggjøres.
Hele eller bare deler av gevinsten kan følge forskjellige regler.
Skattefritaket for bolig omfatter ikke nødvendigvis hele eiendommen dersom deler skattemessig må behandles som tomt eller annen eiendom.
Grunnformelen
Slik beregnes gevinst eller tap
En positiv differanse er gevinst. En negativ differanse er tap. Skattepliktig gevinst inngår i alminnelig inntekt. For 2026 er satsen for alminnelig inntekt 22 prosent. Se Skatteetatens gjeldende sats.
Boligen selges for 5 200 000 kr. Dokumenterte salgsomkostninger er 150 000 kr. Utgangsverdien blir 5 050 000 kr, og beregnet gevinst blir 50 000 kr.
Direkte tilknytning til salget
Hvilke kostnader reduserer gevinsten?
Dokumenterte kostnader som er direkte knyttet til gjennomføringen av salget.
Vurder konkret tilknytning og unngå å føre samme kostnad to steder.
Skatteetaten opplyser uttrykkelig at rydding av dødsbo ikke gir fradrag i gevinstberegningen.
Private flytte- og transportkostnader reduserer ikke utgangsverdien.
Hold derfor kostnadene til rydding av dødsbo adskilt fra dokumenterte salgsomkostninger. Fakturaene bør likevel oppbevares i boregnskapet.
Ikke all oppussing behandles likt
Påkostning og vedlikehold
Dokumenterte påkostninger kan inngå i inngangsverdien. Eksempler kan være ombygging, utvidelse eller standardheving utover tidligere nivå.
Vanlig vedlikehold inngår normalt ikke i inngangsverdien ved gevinstberegningen for en privat brukt bolig.
Dokumenter beløp, leverandør, tidspunkt og hva som faktisk ble utført.
Samme prosjekt kan inneholde både vedlikehold og påkostning.
Kontinuitet og senere arbeid må plasseres i riktig eierperiode.
Grunnlaget for inngangsverdien
Dokumenter markedsverdien på dødsfallstidspunktet
Når avdøde kunne ha solgt skattefritt, er markedsverdien på dødsfallstidspunktet sentral. Dokumentasjonen bør vise både dato, eiendommens tilstand og hvilke sammenlignbare salg som er brukt.
Be megleren forklare om vurderingen gjelder dødsfallsdatoen eller dagens marked.
Rapporten bør beskrive boligen slik den var på det aktuelle tidspunktet.
Adresse, boligtype, størrelse, standard og salgstidspunkt.
Prisendring og tiltak mellom dødsfall og salg må tas med i vurderingen.
Legg verdivurderingen sammen med de øvrige dokumentene ved dødsbosalget.
Når utgangsverdien er lavere
Tap og fremført underskudd
Når dødsboet selger, opplyser Skatteetaten at tap gir rett til fradrag. Dersom dødsboet avsluttes med et fremført underskudd, kan arvingene i visse tilfeller overta sin forholdsmessige andel av underskuddet.
Salgssum, kostnader, inngangsverdi og eventuelle påkostninger.
Tapet inngår sammen med boets øvrige skattemessige poster.
Fordeling må følge Skatteetatens regler og dokumenteres i riktige skattemeldinger.
Skatteetatens veiledning om å overta og avslutte et dødsbo viser hvordan gevinst, tap og fremført underskudd kan håndteres.
Riktig skattyter og riktig år
Hvor skal salget føres?
Arvingene fører ikke det samme salgsresultatet i sine personlige skattemeldinger.
Hver selger fører sin andel av gevinst eller tap etter egne skatteforhold.
Skatteetaten kan be om kontrakt, beregning, verdi, fakturaer og betalingsbevis.
Skatteetatens skjema for salg av bolig, fritidsbolig eller tomt kan brukes som beregningsstøtte og oppbevares sammen med skattegrunnlaget.
Når boet skal avsluttes tidligere
Tidlig innsending og forhåndsfastsetting
Dødsbo med flere arvinger kan i aktuelle tilfeller sende inn skattemelding før den ordinære skattemeldingen kommer. Da kan skatten beregnes tidligere, etter at eiendeler og formue er fordelt.
Ta med gevinst eller tap fra boligsalget og øvrige poster i boet.
Skiftefullmektig for skatt eller annen legitimert ansvarlig må ha tilgang.
Gjenlevende ektefelle, samboer og enearving som overtar alene omfattes ikke på samme måte.
Se vilkår og fremgangsmåte for tidlig innsending av skattemelding for dødsbo.
Forenklet beregningsverktøy
Estimer gevinst, tap og skatt
Legg inn den inngangsverdien dere allerede har dokumentert. Ikke bruk kalkulatoren til å avgjøre om kontinuitet eller markedsverdi ved dødsfallet gjelder.
Positiv differanse gir et forenklet estimat på skatt.
Beregningen tar ikke hensyn til øvrige inntekter, fradrag, delvis skattefritak, tomteandel, tidligere underskudd eller andre skatteposisjoner.Før skattemeldingen leveres
Dokumentsjekkliste for gevinstberegningen
Kostnader bør godkjennes av den som har ansvaret for dødsboet. Salgsplanen må også samordnes med den ordinære boligsalgsprosessen, markedsføringen og beslutningene før budrunden.
Før boligen legges ut
Få verdivurdering og salgsplan før skatten beregnes
Sammenlign meglere som kan dokumentere markedsverdien og koordinere salget med dødsboets fullmakter og oppgjør.
Vanlige spørsmål
Spørsmål om skatt ved dødsbosalg
Må dødsboet betale skatt ved salg av bolig?
Ja, dersom dødsboet selv selger boligen, opplyser Skatteetaten at gevinst alltid er skattepliktig og tap alltid gir rett til fradrag. Gevinsten eller tapet føres i skattemeldingen til avdøde eller dødsboet.
Er det arveavgift på boligen?
Nei. Arveavgiften ble fjernet for arv etter dødsfall fra og med 2014. Dette betyr ikke at et senere salg er skattefritt; gevinstbeskatning vurderes etter egne regler.
Hva er inngangsverdien ved salg av arvet bolig?
Hovedregelen er skattemessig kontinuitet, slik at avdødes inngangsverdi og skatteposisjoner videreføres. Dersom avdøde kunne ha solgt boligen skattefritt på dødsfallstidspunktet, settes inngangsverdien normalt til markedsverdien på dødsfallstidspunktet.
Kan en arving selge boligen skattefritt?
Det avhenger av om arvingen selv oppfyller vilkårene for skattefritt salg, blant annet krav til eier- og botid. At avdøde oppfylte vilkårene, betyr ikke automatisk at arvingen kan selge skattefritt.
Hvilke kostnader kan trekkes fra i gevinstberegningen?
Dokumenterte salgsomkostninger som meglerprovisjon, annonsering og enkelte andre direkte salgskostnader kan redusere utgangsverdien. Påkostninger og anskaffelseskostnader kan inngå i inngangsverdien når vilkårene er oppfylt.
Kan rydding og flytting trekkes fra?
Skatteetaten opplyser at flyttekostnader og rydding av dødsbo ikke gir fradrag som salgsomkostning i gevinstberegningen.
Hva er skattesatsen på gevinst i 2026?
Skattesatsen for alminnelig inntekt er 22 prosent i 2026. Den faktiske skatten påvirkes av dødsboets eller arvingens øvrige inntekter, fradrag og skatteposisjoner.
Kan dødsboet avsluttes før ordinær skattemelding?
Dødsbo med flere arvinger kan i aktuelle tilfeller be om tidlig innsending og forhåndsfastsetting etter at eiendeler og formue er fordelt. Ordningen gjelder ikke på samme måte for gjenlevende ektefelle, samboer eller enearving som overtar alene.