Eier- og brukstiden avgjør først – gevinstberegningen kommer deretter
Skatt ved salg av borettslagsleilighet
Gevinst kan være skattefri når kravene til eiertid og brukstid er oppfylt. Hvis salget er skattepliktig, må kjøpesum, salgsomkostninger, påkostninger og relevante tall for fellesgjeld og fellesformue dokumenteres.
Direkte svar
Gevinsten er normalt skattefri når begge tidskrav er oppfylt
Du må normalt ha eid borettslagsandelen i mer enn ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før bindende salg. Hvis kravene ikke er oppfylt, er gevinst som hovedregel skattepliktig og tap normalt fradragsberettiget.
Brukshindring, arv, gave, samlivsbrudd, flere erverv, delvis utleie, næringsvirksomhet eller utenlandsforhold kan endre resultatet. Be Skatteetaten eller skatterådgiver om konkret vurdering ved usikkerhet.
Se hele salgsprosessen i hovedguiden om salg av borettslagsleilighet.
Borettslagsandelen følger boligreglene
Hovedregelen for skatt ved salg
Gevinsten tas normalt ikke med som skattepliktig inntekt.
Gevinsten beregnes og beskattes som alminnelig inntekt.
Tap gir normalt fradrag når en gevinst ville vært skattepliktig.
Skatte-ABC viser at andel i boligselskap følger reglene om eier- og brukstid.
Skatteetatens Skatte-ABC opplyser at gevinst og tap ved salg av andel i boligselskap følger de alminnelige reglene, inkludert eier- og brukstiden. Se Skatte-ABC om realisasjon av andel i boligselskap.
Den lovbestemte rammen følger skatteloven § 9-3.
Mer enn ett år – regnet fra dato til dato
Eiertiden
Bruk tidspunktet du i hovedsak fikk de juridiske og faktiske eierbeføyelsene.
Eiertiden stanser normalt når endelig og bindende avtale foreligger.
Nøyaktig ett år er ikke tilstrekkelig etter lovens formulering.
Har du kjøpt eierandeler i flere etapper, kan eiertiden være ulik for hver del.
Et bindende bud eller en signert kontrakt kan avbryte eiertiden før kjøperen fysisk overtar boligen.
Faktisk bruk som egen bolig
Brukstiden
Periodene kan legges sammen når du har flyttet ut og inn flere ganger.
Folkeregistrert adresse er relevant dokumentasjon, men faktisk bruk er avgjørende.
Brukstiden stopper ved det tidligste av faktisk utflytting og bindende salg.
Unntak finnes blant annet for ektefeller og visse pendlerboliger.
Skatte-ABC beskriver brukstiden, tidspunktet for bindende avtale og særregler for ektefeller, samboere og pendlerbolig. Se Skatte-ABC om brukstid for egen bolig.
Skatteposisjonen vurderes før overtakelsen i mange salg
Bindende avtale er normalt skjæringsdatoen
Når bud og aksept danner en fullstendig avtale, kan realisasjonen være gjennomført skattemessig.
Kontraktsdatoen er ikke nødvendigvis første bindende tidspunkt dersom budet allerede er akseptert.
Skattevirkningen av den konkrete avtalestrukturen bør avklares dersom kjøperen ikke er endelig ved budaksept.
Datoen styrer praktiske avregninger, men ikke automatisk eier- og brukstidskravet.
Budrunde, aksept, forkjøpsrett og kontraktsvilkår kan gjøre realisasjonstidspunktet mer komplisert enn forventet.
Ikke-bruk kan i enkelte situasjoner likestilles med bruk
Brukshindring og særlige botidsregler
Kan gi godskrevet brukstid når vilkårene om uforutsett hindring er oppfylt.
Må vurderes konkret mot årsak, tidspunkt og øvrig boligbruk.
Særregler gjelder blant annet ved separasjon og skilsmisse.
Tidligere samboere med felles barn kan i visse tilfeller godskrives brukstid.
Ved samlivsbrudd bør du også se guiden om skatt etter skilsmisse.
Årsaken, tidspunktet, hva du visste da boligen ble kjøpt, og om du eier eller bruker en annen bolig kan være avgjørende.
Forenklet tidskontroll
Test eier- og brukstiden
Legg inn datoene du faktisk kjøpte, flyttet inn, eventuelt flyttet ut og inngikk bindende salgsavtale. Testen tar ikke hensyn til flere bruksperioder, brukshindring, arv, gave, flere erverv eller særregler. Ingen data lagres.
Utgangsverdi minus inngangsverdi
Slik bygges gevinstberegningen
For borettslagsandel kan relevante fellesgjelds- og fellesformuetall også inngå.
Tinglysingsgebyr og andre direkte kjøpskostnader kan inngå.
Tiltaket må vurderes mot boligens stand da arbeidet ble utført.
For 2026 er den ordinære satsen 22 prosent.
Skatteetaten definerer utgangsverdi som salgssum fratrukket salgsomkostninger og inngangsverdi som anskaffelsesverdi med relevante kostnader og påkostninger. Se Skatteetatens veiledning om boligsalg.
Samle salgsprisen med en oppdatert verdivurdering av borettslagsleiligheten.
Bruk tallene som gjelder ved kjøpet og salget
Fellesgjeld og fellesformue i skatteberegningen
Bruk årsoppgave, kjøpekontrakt og annen dokumentasjon som identifiserer andelens tall.
Oppdaterte tall kan avvike fra beløpene i siste ordinære årsoppgave.
Dokumenter betalingsdato, bokføring og ny registrert saldo.
Skatteberegningen krever skattemessig relevante beløp og korrekt periode.
Les mer om fellesgjeld ved salg og kontroller årsoppgaven for boligselskapet.
Innfrielse av ditt private banklån reduserer nettooppgjøret, men er ikke i seg selv et fradrag i gevinstberegningen.
Skill salgskostnad, påkostning og privat vedlikehold
Kostnader som kan påvirke gevinsten
Sammenlign meglerkostnadene med guiden om hva en eiendomsmegler koster.
Det er ikke nok at boligen ble dyrere. Tiltaket må dokumenteres og klassifiseres skattemessig.
Tap følger speilbildet av gevinstregelen
Når gir salget fradrag for tap?
Resultatet inngår i alminnelig inntekt med gjeldende fradragssats.
Oppfylte eier- og brukstidsvilkår gjelder også når markedsprisen har falt.
Kjøp, salg, fellesgjeld, fellesformue, kostnader og påkostninger.
Hver eier vurderer sin skatteposisjon og sin del av gevinsten eller tapet.
Skatteposisjonen følger vilkårene. Er salget skattefritt, kan du normalt ikke velge å kreve tapsfradrag i stedet.
Individuell nedbetaling påvirker gjeldsbildet
IN-ordning, renter og årsoppgave
Dokumenter innbetalt beløp og når ny saldo ble registrert.
Skatteetaten opplyser at gebyr ved individuell nedbetaling er fradragsberettiget.
Forretningsførerens opplysninger er normalt forhåndsutfylt i skattemeldingen.
Betalingen må ses sammen med fellesgjeld og fellesformue ved kjøp og salg.
Skatteetaten opplyser at kostnader og gjeld fra boligselskapet normalt forhåndsutfylles, og at gebyr knyttet til IN-lån kan være fradragsberettiget. Se skatteinformasjonen for bolig i boligselskap.
Se også den praktiske guiden om IN-ordning ved salg.
Hver eier vurderes etter sin andel og bruk
Flere eiere, ektefeller og samboere
Kjøpesum, kostnader, påkostninger, gevinst og tap fordeles etter faktisk skattemessig eierandel.
En medeier som kjøpte seg inn senere, kan mangle nødvendig eiertid.
Ektefeller har særregler, mens samboere som hovedregel behandles hver for seg.
Reglene er forskjellige for ektefeller og enkelte samboere med felles barn.
Langvarig utleie eller bruk som sekundærbolig kan bryte brukstiden.
Privat fordeling av salgssummen endrer ikke automatisk skattemessig eierandel.
Ved utleie bør du også se guiden om skatt ved salg av utleiebolig.
Inngangsverdien kan følge kontinuitet eller markedsverdi
Arv, gave og dødsbo
Du kan overta arvelaterens inngangsverdi og skatteposisjoner.
Når arvelater eller giver kunne solgt boligen skattefritt på overføringstidspunktet.
Gevinst og tap føres i avdødes eller dødsboets skattemelding.
Takst, sammenlignbare salg og boets dokumenter kan være sentrale.
Se den separate guiden om skatt ved salg av dødsbo.
Dødsfallsår, skattefrihet hos arvelater og hvem som selger avgjør hvilken inngangsverdi og skattemelding som er riktig.
Salgsåret styrer rapporteringen
Skattemelding og dokumentasjon
Bruk året da bindende avtale om salget ble inngått.
Dokumenter eier- og brukstid eller særlige regler.
Salgssum, salgsomkostninger, fellesgjeld og fellesformue.
Kjøpesum, anskaffelseskostnader, påkostninger og relevante andelstall.
Renter, gjeld, felleskostnader og IN-gebyr mot forhåndsutfylte tall.
Bruk riktig eierandel og individuell skatteposisjon.
Skatteetaten kan be om kontrakter, kvitteringer og beregning senere.
Vurder forskuddsskatt eller økt trekk for å redusere restskatt.
Skatteetatens RF-1318 for salg av bolig kan brukes som hjelpedokument for gevinst- og tapsberegningen.
For 2026 er skattesatsen for alminnelig inntekt 22 prosent. Se Skatteetatens gjeldende sats.
Illustrativ gevinst- og tapsberegning
Beregn et forenklet skattescenario
Kalkulatoren legger fellesgjeld til og fellesformue fra på kjøps- og salgssiden. Bruk bare dokumenterte tall som gjelder de relevante tidspunktene. Kalkulatoren tar ikke stilling til om salget er skattefritt. Ingen data lagres.
Forenklet utgangsverdi5 355 000 kr
Forenklet inngangsverdi4 840 000 kr
Beregnet skatt / fradragsverdi113 300 kr
ResultattypeGevinst
Beregningen viser en skattepliktig gevinst dersom vilkårene for skattefritak ikke er oppfylt.
Kalkulatoren er forenklet. Kontroller særlig fellesgjeld, fellesformue, arv/gave, flere eiere og klassifisering av påkostninger.Fra avtaledato til ferdig skattemelding
Skattekontrollen i 10 steg
Kontroller kjøpekontrakt, overtakelse og eventuelle senere eierandeler.
Innflytting, utflytting, flere perioder og eventuell brukshindring.
Budaksept, kontrakt og særvilkår vurderes.
Skattefritt salg eller skattepliktig gevinst og fradragsberettiget tap.
Kjøpesum, omkostninger, fellesgjeld og fellesformue.
Salgssum, meglerkostnader og oppdaterte andelstall.
Skill dokumentert påkostning fra vedlikehold og privat arbeid.
Fordel resultatet etter faktisk eierandel.
Årsoppgaver, renter, gjeld og salgsresultat må samsvare.
Behold beregning, kontrakter, kvitteringer og forklaringer.
Se hvordan skatten inngår i hele boligsalgsprosessen og oppgjøret for borettslagsleiligheten.
Interaktiv kvalitetssjekk
Er skatteberegningen dokumentert?
Kryss av det som er kontrollert. Poengsummen er et arbeidsverktøy og ikke en skattemessig godkjenning.
For lite dokumentert
Start med avtaledato, eier- og brukstid og kjøpsdokumentene.Sammenlign salgsplan, dokumentkontroll og totalhonorar
Finn megler for borettslagsleiligheten
Megleren gir normalt ikke personlig skatterådgivning, men skal levere korrekte salgs-, kostnads- og oppgjørsdokumenter som gjør skatteberegningen mulig.
Velg megleren som dokumenterer tallene presist
Sammenlign meglere på samme grunnlag
Se guiden til eiendomsmegler for borettslagsleilighet i Oslo.
Bruk også guidene til å sammenligne eiendomsmeglere og velge riktig megler.
Samle beregningsgrunnlaget med dokumentguiden, og kontroller samtidig felleskostnadene.
Vanlige spørsmål
Skatt ved salg av borettslagsleilighet
Er gevinst ved salg av borettslagsleilighet skattefri?
Gevinsten er normalt skattefri når du har eid andelen i mer enn ett år og brukt boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før bindende salgsavtale.
Gjelder de samme eier- og botidsreglene for borettslag?
Ja. Skatteetatens Skatte-ABC opplyser at realisasjon av andel i boligselskap følger de alminnelige reglene, inkludert eier- og brukstidsreglene for egen bolig.
Er det kontraktsdatoen eller overtakelsesdatoen som teller?
Det avgjørende tidspunktet er normalt når det foreligger en bindende og fullstendig avtale. Overtakelsesdatoen kan derfor være for sen dersom eier- eller brukstiden først oppfylles etter budaksept eller kontraktsinngåelse.
Hvordan beregnes skattepliktig gevinst?
Gevinsten er i hovedtrekk utgangsverdi minus inngangsverdi. Salgsomkostninger reduserer utgangsverdien, mens kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger kan øke inngangsverdien. For borettslagsandel må også relevante tall for fellesgjeld og fellesformue vurderes.
Er tap fradragsberettiget?
Tap er normalt fradragsberettiget når en tilsvarende gevinst ville vært skattepliktig. Dersom vilkårene for skattefritt salg er oppfylt, får du normalt ikke fradrag for tapet.
Kan jeg trekke fra oppussing?
Dokumenterte påkostninger kan øke inngangsverdien ved et skattepliktig salg. Vanlig vedlikehold kan som hovedregel ikke legges til inngangsverdien for en privat bolig. Grensen må vurderes for hvert tiltak.
Hvordan påvirker fellesgjeld gevinstberegningen?
Ved gevinstberegning for andel i boligselskap kan fellesgjeld og fellesformue på kjøps- og salgstidspunktet inngå i skatteverdiene. Bruk årsoppgaver og dokumentasjon som gjelder de relevante tidspunktene.
Hva skjer skattemessig ved IN-innbetaling?
IN-innbetalingen reduserer andelens fellesgjeld. Gebyr knyttet til individuell nedbetaling kan være fradragsberettiget som rentekostnad. Effekten på en senere gevinstberegning må vurderes sammen med rapportert fellesgjeld og øvrige skatteverdier.
Hvor føres skattepliktig gevinst eller tap?
Gevinst eller tap oppgis i skattemeldingen for salgsåret. Skatteetatens RF-1318 kan brukes som hjelpedokument for beregningen og oppbevares som dokumentasjon.