Én bolig – to selgere – én salgsplan
Salg av felles bolig ved samlivsbrudd
Et felles boligsalg fungerer best når dere avtaler beslutningslinjen før megleren starter: hvem som kan bestille arbeid, hvordan løpende kostnader fordeles, hvem som gir adgang til boligen, og hvordan prisendringer, bud og nettooppgjør skal godkjennes.
Direkte svar
Avtal samarbeidet før dere inngår megleroppdraget
Dokumenter eierskap og signaturrett, velg én kontaktperson, fastsett regler for kostnader og adgang, og avtal hvordan prisendringer og bud skal godkjennes.
Uenighet om eierskap, særeie, skjevdeling, bruksrett, vold, mindreårige barn eller tvangssalg bør vurderes av advokat.
Se også hovedguiden om å selge bolig ved skilsmisse.
Rett eier og rett samtykke
Hvem kan beslutte og signere salget?
Ekteskapsloven § 32 krever skriftlig samtykke fra den andre ektefellen ved overdragelse av eiendom som brukes som felles bolig. Se ekteskapslovens regler om felles bolig.
Fullmakten bør angi om personen kan inngå oppdrag, godkjenne kostnader, endre pris, akseptere bud og signere kontrakt eller skjøte.
En intern avtale før den eksterne salgsavtalen
Dette bør dere avtale skriftlig
Boligen skal selges i markedet, ikke brukes som forhandlingspress.
Antall tilbud, vurderingskriterier og frist for valg.
Hvem kommuniserer med megleren, og hva må godkjennes av begge?
Prisantydning, minsteaksept, prisreduksjon og ny lansering.
Hvem bor der, adgang, nøkler, innbo, privatliv og visning.
Renter, avdrag, felleskostnader, forsikring, strøm og vedlikehold.
Rapport, vask, styling, reparasjoner og maksimal kostnadsramme.
Tilgjengelighet, fullmakt, forbehold og akseptfrister.
Utflytting, rydding, nøkkeloverlevering og overtakelsesdato.
Innfrielse, utbetaling, skattereserve og omtvistede beløp.
Avklar på forhånd hvem som kan bestille nødvendig arbeid, hvordan merkostnader dokumenteres og når juridisk bistand skal kobles inn.
Boligen er fortsatt et felles salgsobjekt
Når én bor i boligen under salget
Megleren trenger forutsigbar tilgang til befaring, rapport, foto og visning.
Avtal meglernøkkel, privat adgang og tidspunkt for tilbakelevering.
Dokumenter hva som skal fjernes, beholdes eller følge boligen.
Skader, maling, montering og fjerning kan påvirke presentasjon og verdi.
Post, dokumenter, bilder, medisiner og digitale enheter skal sikres.
Avklar rydding, vask, nøkler, målere og risiko før overtakelse.
Samtidig må megleren respektere avtalt adgang og personvern. Praktiske regler bør stå skriftlig.
Bankens krav og partenes interne fordeling
Boliglån og kostnader frem til overtakelse
Begge låntakere kan fortsatt være ansvarlige uavhengig av intern avtale.
Dokumenter hvem som betaler ned felles gjeld etter bruddet.
Strøm, internett og andre personavhengige kostnader bør skilles ut.
Felleskostnader, kommunale avgifter, forsikring og nødvendig vedlikehold.
Rapporter, foto, vask, styling, reparasjoner og markedsføring.
Juridisk grunnlag og andre kostnadsfordeler må vurderes samlet.
Nøytral kommunikasjon og tydelig mandat
Velg en megler begge kan arbeide med
Verdi, respons, bud, kostnader og anbefalinger dokumenteres.
Avklar ansvarlig megler, reservekontakt og beslutningskanal.
Mikroområde, kjøpergruppe, eierform og konkurrerende boliger.
Adgang, rapport, klargjøring, visninger og oppfølging.
Legitimasjon, sivilstand, fullmakt, grunnbok og signatur.
Honorarmodell, markedsføring, oppgjør, utlegg og manglende salg.
Forbrukerrådet anbefaler å kontrollere bakgrunn og referanser, hente tilbud fra flere meglere og få avtalen skriftlig. Se sjekklisten før meglervalg.
Finanstilsynet beskriver kravene til foretak, ansvarlig megler og oppdragsavtale. Se forbrukerinformasjonen om eiendomsmegling.
Bruk guidene til å sammenligne eiendomsmeglere og velge riktig megler.
Felles markedsgrunnlag
Verdivurdering og prisstrategi
Bestill vurderingene med samme dato og faktagrunnlag. Megleren bør forklare forventet markedsverdi, verdiintervall, sammenlignbare salg og hvordan prisantydningen skal brukes i markedet.
Boligens tilstand, område, eierform og etterspørsel.
Skal være forsvarlig og tilpasset dokumentert verdi.
Avtal hvordan bud under forventning skal håndteres.
Se den detaljerte guiden til verdivurdering ved samlivsbrudd.
Den beste vurderingen er den som gir et realistisk, dokumentert og gjennomførbart salgsopplegg.
Beslutninger om penger og arbeid
Tilstandsrapport, rydding og klargjøring
Kjente avvik og dokumentasjon påvirker tiltak og prisstrategi.
Sikkerhet, skadebegrensning og dokumenterte feil før kosmetikk.
Unngå at innbo blir fjernet eller kastet uten enighet.
Tømt, delvis møblert eller stylet etter målgruppe og budsjett.
Forskriften om tryggere bolighandel angir minstekrav til tilstandsrapporter som brukes etter avhendingslova. Se Direktoratet for byggkvalitets veiledning.
Prioriter tiltakene med guiden til klargjøring av bolig for salg.
Fra intern beslutning til ekstern overtakelse
Salget i 10 steg
Grunnbok, andeler, sivilstand, samtykke og fullmakt.
Beslutninger, bruk, kostnader, tidsplan og oppgjør.
Sammenlign verdi, plan, totalpris og samarbeidsevne.
Eiendomsdata, tilstand, energi og boligselskapsopplysninger.
Rydding, tiltak, foto, adgang og visningsplan.
Begge kontrollerer fakta, pris og opplysninger.
Megleren rapporterer respons til begge etter avtalt rutine.
Felles beslutningskanal, vilkår og akseptfrister.
Rett selger, overtakelse, innbo og eventuelle forbehold.
Innfrielse, tinglysing, utbetaling, skatt og restkrav.
Se de ordinære fasene i slik foregår et boligsalg.
Kjøperne skal møte boligen – ikke konflikten
Markedsføring og visninger
Samlivsbruddet er ikke et markedsføringspoeng og bør ikke dramatiseres.
Persondata, familiebilder og konfliktpregede rom ryddes bort.
Selgerne bør normalt ikke bruke visningen til egen påvirkning.
Interessenter, tilbakemeldinger og anbefalte tiltak dokumenteres.
Se hvordan målgruppe, bilder, salgsoppgave og distribusjon planlegges i guiden om markedsføring av bolig.
Ingen intern reforhandling under akseptfristen
Budrunde og kjøpekontrakt
Alternativt foreligger en presis og akseptert salgsfullmakt.
Beløp, finansiering, forbehold, overtakelse og akseptfrist.
Intern fordeling må ikke blandes inn i avtalen med kjøper.
Selgere, pris, løsøre, overtakelse og salgsopplysninger.
Se reglene og beslutningspunktene i guiden til budrunden.
Megleroppgjør og privat delingsoppgjør er ikke identiske
Innfrielse, utbetaling og fordeling
Megleren innhenter beløp og sørger for sletting etter oppgjøret.
Oppgjørsoppstillingen viser avtalte salgsutgifter.
Megleren trenger tydelig grunnlag for hvem som skal motta hva.
Ikke bruk kjøperoppgjøret til å avgjøre uavklarte private krav.
Eierandel, felleseie, særeie, skjevdeling, private lån, avdrag etter bruddet og andre krav må vurderes separat.
Beregn og sammenlign meglerkostnadene før salgsavtalen signeres.
Hver eier vurderes skattemessig
Gevinst, tap, eiertid og botid
Gevinst ved boligsalg er som hovedregel skattepliktig, men kan være skattefri når eieren har eid boligen i mer enn ett år og brukt den som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.
Kontroller den enkelte eierens ervervsdato og andel.
Faktisk bruk og særregelen ved samlivsbrudd må vurderes.
Dokumenter kjøp, påkostninger og direkte salgsutgifter.
Skatteloven godskriver den utflyttede ektefellen den andre ektefellens botid ved salg av tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse. Tilsvarende gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn. Se skatteloven kapittel 9.
Skatteetatens veiviser forklarer gevinst, tap, inngangsverdi og salgsomkostninger ved salg av bolig og eiendom.
Avklar hva konflikten faktisk gjelder
Når én eier nekter å selge
Sameieavtale, skjøte, samboeravtale, ektepakt og tidligere beslutninger.
Verdi, megler, kostnader, tidsplan og forventet netto.
Bankgodkjent finansiering og uavhengig verdsettelse.
Forsøk en avgrenset og skriftlig løsning før rettslige tiltak.
For ektefeller med felleseie kan domstolsbehandling være aktuelt.
Sameieloven kan gi rett til å kreve sameiet oppløst.
Sameieloven § 15 gir som utgangspunkt hver sameier rett til å kreve sameiet oppløst etter rimelig varsel, dersom ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Se sameieloven § 15.
Domstolene beskriver hvilke spørsmål som kan behandles ved offentlig skifte etter samlivsbrudd.
Et ordinært frivillig salg bør vurderes grundig før en rettslig oppløsningsprosess startes.
Sammenlign også konsekvensene av salg med å kjøpe ut ektefellen av boligen.
Foreldresamarbeid og boligsalg bør ha separate spor
Barn, mekling og salgsplan
Foreldre med felles barn under 16 år må møte til mekling ved samlivsbrudd eller separasjon. Meklingen gjelder foreldresamarbeidet, men boligvalg og tidsplan bør samordnes slik at barna får forutsigbar informasjon.
Barn bør få praktisk og alderstilpasset informasjon uten økonomiske detaljer.
Unngå unødvendige frister når marked og økonomi tillater det.
Fastsett tidspunkter og oppbevaring av personlige eiendeler.
Nettooppgjør og bankavklaring påvirker begge foreldrenes valg.
Bufdir beskriver formålet og plikten til mekling ved samlivsbrudd.
Interaktiv kontroll før megleroppdraget
Er dere klare til å selge sammen?
Kryss av det som er dokumentert. Ingen svar lagres. Resultatet viser hvor samarbeidet bør avklares før annonsering.
Start med eierskap, beslutning om salg, kontaktperson og kostnadsplan.
Kontrollen erstatter ikke juridisk rådgivning eller meglerens kundekontroll.Få et nøytralt salgsgrunnlag
Sammenlign meglere før pris og oppdrag låses
Be om dokumentert markedsverdi, totalpris og en konkret plan for kommunikasjon, klargjøring, visning og budrunde.
Vanlige spørsmål
Spørsmål om salg av felles bolig
Må begge eierne signere salget?
Når begge eier boligen, må begge normalt medvirke til oppdragsavtale, budaksept, kontrakt og overføring, med mindre en presis fullmakt er godkjent. For ektefellers felles bolig kan ekteskapslovens samtykkeregler også få betydning.
Kan én velge megler alene?
Én kan innhente tilbud, men et salgsoppdrag for en felles eid bolig bør ikke inngås uten dokumentert myndighet fra den andre. Avtal én kontaktperson, men behold skriftlig godkjenning av sentrale beslutninger.
Hvem betaler boliglånet mens boligen selges?
Bankens låneavtale gjelder frem til lånet innfris eller endres. Partene bør lage en skriftlig midlertidig avtale om renter, avdrag, felleskostnader, forsikring, strøm, vedlikehold og eventuelt bruksvederlag.
Kan den som bor i boligen nekte visning?
Praktisk adgang bør reguleres skriftlig før salgsstart. Sameiere må opptre lojalt overfor salgsavtalen, men konflikt om bruk og adgang kan kreve juridisk avklaring.
Hvordan fordeles pengene etter salget?
Megleren innfrir lån og trekker avtalte kostnader. Restbeløpet kan utbetales etter eierandel eller annen felles instruks, men den endelige økonomiske delingen kan også påvirkes av felleseie, særeie, skjevdeling og private krav.
Hva skjer hvis én nekter å selge?
Undersøk først avtaler, eierforhold og ekteskapsregler. En sameier kan etter sameieloven som utgangspunkt kreve sameiet oppløst etter rimelig varsel, men tvangsløsning bør vurderes med advokat.
Blir gevinsten skattefri for begge?
Hver eier må vurderes etter reglene om eier- og botid. Ved separasjon eller skilsmisse godskrives den utflyttede ektefellen den andres botid. Tilsvarende gjelder enkelte tidligere samboere med felles barn.
Bør vi velge salg fremfor utkjøp?
Salg er ofte mest ryddig når ingen kan finansiere overtakelse, partene er uenige om verdi eller begge trenger kapital til ny bolig. Sammenlign forventet netto ved salg med finansieringsbehov og kostnader ved utkjøp.