Hver eier må vurderes separat
Skatt ved salg av bolig etter skilsmisse
Gevinsten kan være skattefri selv om én ektefelle har flyttet ut. Det avgjørende er eier- og botid, hvem som faktisk eier hvilken andel, og om særregelen for tidligere ektefeller eller samboere med felles barn gjelder.
Direkte svar
Utflytting etter bruddet ødelegger ikke nødvendigvis skattefritaket
Den utflyttede ektefellen kan godskrives den andre ektefellens botid i den tidligere felles boligen. Tilsvarende gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
Utleie, flere boenheter, pendlerbolig, næringsbruk, tomteverdi, utenlandsk bolig, arv, gave eller flere eierendringer kan kreve særskilt vurdering.
Se sammenhengen mellom skatt, salg og økonomisk oppgjør i hovedguiden om boligsalg ved skilsmisse.
Skatteplikt med et viktig boligunntak
Hovedregelen for gevinst og tap
Gevinst ved salg av eiendom er som hovedregel skattepliktig. Egen bolig kan likevel selges skattefritt når vilkårene for eiertid og botid er oppfylt. Dersom en gevinst ville vært skattefri, er et tilsvarende tap normalt ikke fradragsberettiget.
Boligen er eid lenge nok og brukt som egen bolig lenge nok.
Gevinsten inngår normalt i alminnelig inntekt.
Tapet kan normalt redusere alminnelig inntekt.
Skatteetatens veiviser forklarer hvilke boligtyper, eierperioder og brukssituasjoner som omfattes. Se reglene for skatt ved boligsalg.
Skilsmisse endrer ikke behovet for individuell beregning
Vurder hver eier og hver eierandel separat
Bruk formell og reell eierandel, ikke automatisk formuesdelingen mellom ektefellene.
Senere overføring mellom partene kan gi forskjellige eiertider.
Faktisk botid og særreglene ved samlivsbrudd må dokumenteres.
Kjøpesum, kjøpskostnader og senere påkostninger fordeles riktig.
Fordel også salgsomkostningene etter relevant grunnlag.
Gevinst eller tap skal ikke automatisk rapporteres samlet eller likt.
Skatten beregnes ut fra hvem som eier det som selges. Den etterfølgende formuesdelingen mellom ektefellene er et annet oppgjør.
Normalt mer enn ett års eierskap
Eiertiden må være oppfylt på realisasjonstidspunktet
For skattefritt salg må eieren som hovedregel ha eid boligen i mer enn ett år når salget realiseres. Det sentrale tidspunktet er normalt når bindende og endelig avtale inngås, ikke bare overtakelsesdatoen eller datoen for oppgjøret.
Dokumenter når eierandelen faktisk ble ervervet.
Kontroller perioden frem til bindende salgsavtale.
Den konkrete avtalen avgjør hvilket tidspunkt som gjelder.
Dette kan oppstå når én ektefelle kjøper seg inn, mottar en andel eller overtar mer av boligen før markedssalget.
Normalt ett av de siste to årene
Botiden må knyttes til faktisk bruk som egen bolig
For skattefritt salg må eieren som hovedregel ha brukt hele boligen som egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget. Flere brukperioder innenfor toårsperioden kan normalt legges sammen.
Folkeregistrering er relevant dokumentasjon, men faktisk bruk er avgjørende.
Minst ett års kvalifiserende bruk må normalt ligge i denne perioden.
Bruk av areal og utleieverdi må vurderes dersom ikke hele boligen er brukt selv.
Pendling, sekundærbolig og skiftende bosted krever nærmere kontroll.
Særregelen ved separasjon eller skilsmisse
Den utflyttede ektefellen kan godskrives den andres botid
Når tidligere felles bolig realiseres etter separasjon eller skilsmisse, skal den ektefellen som har flyttet ut, godskrives den andre ektefellens botid. Regelen kan derfor bevare skattefritaket selv om salget skjer lenge etter utflyttingen.
Boligen må ha vært ektefellenes tidligere felles bolig.
Den utflyttede godskrives den andre ektefellens kvalifiserende botid.
Særregelen gjelder botid og erstatter ikke kravet til eiertid.
Særregelen står i skatteloven § 9-3. Skattepliktig boliggevinst inngår normalt i alminnelig inntekt. Se gjeldende skattesats hos Skatteetaten.
Ved delt bruk av den tidligere felles boligen, pendling mellom boliger eller uklart bosted bør den faktiske situasjonen dokumenteres og vurderes konkret.
Særregelen omfatter ikke alle tidligere samboere
Samboere med og uten felles barn
Den samme særregelen gjelder ved salg av tidligere felles bolig etter samlivsbrudd.
Den utflyttede samboeren kan normalt ikke bruke den andres senere botid.
Lovteksten gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn.
Beregn først – vurder skattefritaket deretter
Slik beregnes gevinst eller tap
Salgsomkostninger for andelen er 90 000 kr. Inngangsverdien inkludert kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger er 2 400 000 kr.
Dokumentasjon fra kjøpet og eiertiden
Hva inngår i inngangsverdien?
Bruk kontrakt, oppgjørsoppstilling og eventuelle senere overføringsavtaler.
Også andre direkte ervervskostnader kan inngå når de er dokumentert.
Tiltak som bringer boligen til en bedre eller annen standard enn tidligere.
Utgangspunktet kan være eierandel, betaling eller avtalt økonomisk grunnlag.
Skatteetatens gjeldende Skatte-ABC gir detaljert veiledning om bolig, eiertid, botid og gevinstberegning. Se Bolig – realisasjon.
Standardheving er ikke det samme som vedlikehold
Påkostning kontra vedlikehold
Tilbygg, ny funksjon, standardheving eller endring som gjør boligen bedre enn den tidligere var.
Reparasjon, utskifting eller oppussing som gjenoppretter slitasje og tidligere funksjon.
En faktura kan inneholde både vedlikehold og påkostning. Be leverandøren spesifisere arbeid og materialer.
Ta vare på betalte fakturaer, kvitteringer, tegninger, bilder og beskrivelser av standard før og etter tiltaket.
Før salg kan riktig dokumentasjon også styrke klargjøringen og salgsopplysningene.
Direkte kostnader ved gjennomføringen
Salgsomkostninger som kan redusere gevinsten
Dokumentert vederlag for selve eiendomsmeglingsoppdraget.
Foto, plantegning, annonser og andre direkte markedsføringsposter.
Kostnader som er direkte knyttet til salgets dokumentasjon.
Oppgjørshonorar og relevante direkte gjennomføringskostnader.
Renter, strøm, forsikring, felleskostnader og ordinært vedlikehold må vurderes etter andre regler.
Bruk den fullstendige oversikten over hva eiendomsmegleren koster når bilagene skal kontrolleres.
Tap følger den hypotetiske gevinstens behandling
Når får du fradrag for tap?
Tapet føres hos eieren som har solgt den aktuelle andelen.
Vilkårene vurderes som om salget hadde gitt gevinst.
Én eier kan ha skattepliktig tap mens den andre oppfyller fritaksvilkårene.
Marked, lånekostnader, dobbel boligbelastning og samarbeidsrisiko kan være større enn den mulige skattevirkningen.
Gjeld, renter og ny finansiering
Lån og rentefradrag etter samlivsbruddet
Skatteoppgjøret for boligsalget og fordelingen av lån og renter er separate spørsmål. Kontroller at bankens rapportering samsvarer med hvem som faktisk skal føre gjeld og renter i skattemeldingen.
Bankens standardfordeling kan avvike fra partenes endelige avtale.
Ektefeller og enkelte samboere kan ha særskilt adgang til å fordele lån og renter.
Ta hensyn til mulig skatt, meglerkostnader, egenkapital og ny lånebelastning.
De viser betaling, restgjeld, innfrielse og fordeling mellom partene.
Skatteetaten forklarer hvordan felles lån og renter kan fordeles i skattemeldingen og skattekortet.
Beregningen må kunne dokumenteres senere
Slik forbereder du skattemeldingen
Kontroller eier- og botid separat for hver eier.
Fordel salgssummen og salgsomkostningene på riktig eierandel.
Samle kjøpesum, kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger.
Hver eier rapporterer sitt eget skattepliktige resultat.
Bankrapporteringen må samsvare med avtalen og den faktiske fordelingen.
Dokumentasjonen må kunne legges frem dersom Skatteetaten ber om den.
Skatteetatens skjema RF-1318 kan brukes som hjelpedokument for å beregne skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap. Se skjemaet for salg av bolig.
Forenklet beregning for én eier
Beregn mulig skatt eller tapsfradrag
Velg om salget skal behandles som skattepliktig eller skattefritt i beregningen. Verktøyet avgjør ikke om fritaksvilkårene faktisk er oppfylt.
Beregningen forutsetter at gevinsten er skattepliktig.
Kalkulatoren tar ikke hensyn til delvis utleie, brukshindring, flere ervervstidspunkt, tomtedel eller andre særregler.Bilag som bør lagres samlet
Dokumentliste for begge selgerne
Den praktiske gjennomføringen er utdypet i guiden om salg av felles bolig ved samlivsbrudd. Ved intern overtakelse bør dere i stedet kontrollere reglene om å kjøpe ut ektefelle av boligen.
Dokumenter salgssum og kostnader
Sammenlign meglere før boligen legges ut
Be om verdivurdering, totalpris og en konkret plan for rapporter, markedsføring, budrunde og oppgjør.
Vanlige spørsmål
Spørsmål om skatt etter skilsmisse
Blir boligsalget skattefritt etter skilsmisse?
Det avhenger av den enkelte eierens eiertid og botid. Gevinst kan normalt være skattefri når boligen er eid i mer enn ett år og brukt som egen bolig i minst ett av de siste to årene før salget.
Mister den som flytter ut botiden?
Ved salg av tidligere felles bolig etter separasjon eller skilsmisse skal den utflyttede ektefellen godskrives den andre ektefellens botid. Regelen kan derfor gjøre salget skattefritt selv om én har flyttet ut.
Gjelder samme botidsregel for samboere?
Særregelen gjelder tidligere samboere som har eller har hatt felles barn. Samboere uten felles barn må vurderes etter de ordinære eier- og botidsreglene.
Kan begge selgerne få forskjellig skattebehandling?
Ja. Eierandel, ervervsdato, botid, samlivsstatus og inngangsverdi kan være forskjellige. Hver eier bør derfor beregne sin egen gevinst eller sitt eget tap.
Kan tap ved salget trekkes fra?
Tap er normalt bare fradragsberettiget når en tilsvarende gevinst ville vært skattepliktig. Dersom salget oppfyller vilkårene for skattefri gevinst, gis det normalt ikke fradrag for tapet.
Hvilke kostnader reduserer en skattepliktig gevinst?
Dokumenterte kostnader ved kjøpet, påkostninger i eiertiden og direkte salgsomkostninger kan påvirke beregningen. Vanlig vedlikehold øker normalt ikke inngangsverdien.
Er skattesatsen på boliggevinst 22 prosent?
Skattepliktig boliggevinst inngår normalt i alminnelig inntekt. Den ordinære satsen for personer er 22 prosent i 2026, med særskilt lavere sats i tiltakssonen i Troms og Finnmark.
Hvordan føres gevinsten i skattemeldingen?
Skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap føres hos den enkelte eier. Skatteetatens skjema for salg av bolig kan brukes som hjelpedokument og bør oppbevares sammen med bilagene.